韩国楼市曾是全球最热的区域之一，曩昔五年，韩国房价全体涨了80%，2020~2021年最大涨幅超越40%，首尔更是超越50%，房价一度达每平方米15万人民币，仅次于我国香港。但是，最近，韩国房价崩了。2021年8月跟着韩国央行开端加息，房价敞开了形式，首尔实践买卖房价暴降25%，部分社区更是跌了3-4成，跌幅达前史之最，成交量也暴降超7成。这究竟是怎么回事？韩国楼市的泡沫是怎么构成的？又是什么要素导致了它的决裂？

  低利率方针。2016年欧债危机蔓延到韩国出口需求，韩国将基准利率由3.25%下调至1.25%，成为这轮房地产上行的起点。而2020年疫情的迸发，韩国更是将基准利率降到了0.5%。低利率影响了住所需求和出资需求，推动了房价上涨。

  供给缺乏。韩国的土地资源有限，尤其是首尔等大城市，土地稀缺性高。一起，政府对土地开发和住所建设有严厉的控制和约束，导致供给缺乏。供需失衡使得房价继续走高。

  传贳准则。传贳是一种介于月租和一切权之间的租房方法，在传贳房租约最开端，租户需交纳当时房产商场价值50%-80%（详细由合约两边协议）的单一保证金，这以后在整个租约期间无需付出其它租金。合约一般为2年，并可再续约两年，房东需在合约期满后交还一切押金。传贳准则使得租户可以用较低的本钱住进高级住所，而房东可以用收到的押金来出资或购买新的房产，并以传贳方法继续租借。这样一个三赢的局势推动了传贳房价格大大上涨。

  税收方针与购房约束办法。为了遏止房价上涨和炒作行为，韩国政府采取了一系列税收方针和购房约束办法，如进步本钱利得税、征收归纳不动产税、约束贷款额度、约束购买次数等。但是，这些办法并没有起到预期的作用，反而加重了商场歪曲，使得房价更加高企。一方面，这些办法按捺了住所的流动性和供给，导致房源严峻；另一方面，这些办法添加了购房者的预期本钱，促进他们加快购买，避免错过机会或面对更高的税负。

  利率上升。2021年8月起，韩国央行开端了有史以来最急进的加息办法，现在累计加息275个基点，将基准方针利率推高至3.25%，为2012年以来的顶配水平。利率上升添加了购房者和租户的担负，按捺了住所需求和出资需求，引发了房价跌落。

  供给添加。2022年尹锡悦上台后，宣告韩国政府将在2023至2027年问供给270万套住所，首尔（50万套）在内的首都圈区域将供给158万套。供给添加使得商场供需平衡有所改善，降低了房价的上涨压力。

  传贳危机。传贳准则只适合于房地产的上升周期。经过传贳准则购房的房主，必须用下一个租客的押金才干返还之前的押金。但跟着房价跌落，按份额得到的新押金已缺乏以偿付原押金。对租客来说，一次付大笔资金的本钱渐渐的升高，与其如此，租客当然不会再挑选传贳房。对房东来说，假如租客退租，房东拿着押金连环炒房，归于典型的“短债长投”，这种资金错配状况直接引发担负巨额房贷的房东，面对巨大还贷压力，要么挑选卖房，要么挑选跑路。传贳危机引发了商场惊惧和信用风险，加快了房价跌落。

  出口低迷和通胀上升。韩国经济高度依靠出口，而近期全球经济复苏放缓、交易冲突加重、新冠疫情重复等要素影响了韩国出口体现。一起，韩国通胀率也继续走高，2021年10月到达3.2%，创下11年新高。出口低迷和通胀上升削弱了韩国经济稳步的增加和民众购买力，影响了楼市需求。

  韩国楼市的溃散对韩国经济和金融安稳造成了严峻冲击，也给政府和央行带来了巨大应战。怎么平衡通胀和增加、怎么化解信用风险、怎么调控楼市、怎么平衡通胀和增加、怎么化解信用风险、怎么调控楼市、怎么维护民众利益等问题都需求韩国政府和央行认真思考和应对。韩国楼市的噩梦是否完毕了？还要看韩国能否有效地应对这些应战，康复商场决心，完成经济和社会的安稳发展。

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